Июль 22, 2019

Приобретение земельного участка и иных объектов недвижимости

  1. Введение
  2. Процедуры оплаты

2.1.       Оплата за объекты недвижимости

2.2.       Валюта платежа

2.3.       (Оншорные) Платежи на территории Узбекистана

2.4.       Чрезграничные платежи

2.5.       Оффшорные платежи

  1. Налогообложение

3.1.       Земельный налог с юридических лиц

3.2.       Налог на имущество юридических лиц

3.3.       Ставки налогов в 2019 г.

3.4.       Льготы

  1. Виды прав (титулов) на земельный участок и на другие объекты недвижимости

2.1.       Право собственности на земельный участок

2.2.       Возникновение права собственности юридических и физических лиц на земельные участки

2.3.       Право пожизненного наследуемого владения земельными участками

2.4.       Право постоянного и срочного (временного) владения и пользования земельными участками

  1. Продажа земельного участка в пожизненное наследуемое владение гражданам под индивидуальное жилищное строительство
  2. Переход прав на земельный участок
  3. Регулятивные процедуры.

5.1.       Отвод (реализация) земельных участков

5.2.       Плата за землю

5.3.       Документы, удостоверяющие право на земельный участок

5.4.       Государственная регистрация прав на земельные участки с постройками

5.5.       Регистрация прав на здания и сооружения

5.6.       Регистрация прав на многолетние насаждения

5.7.       Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

5.8.       Ограничения в отношении объектов недвижимости

  1. Новеллы в законодательстве

1. Введение

Объектами недвижимости по ныне действующему Гражданскому Кодексу являются:

  1. участки земли,
  2. недра,
  3. здания,
  4. (подземные) сооружения (в том числе дороги, трубопроводы, мосты, башни, каналы и др.),
  5. многолетние насаждения (плодово-ягодными культурами, виноградниками и др.)
  6. и иное имущество, прочно связанное с землей (ст.83 ГК РУз).

2. Процедуры оплаты

2.1.  Оплата за объекты недвижимости

Между юридическими лицами расчеты производятся в безналичной форме путем перечисления средств со счета покупателя на счет продавца платежными поручениями. Расчеты физических лиц – предпринимателей, как правило, осуществляется в форме безналичных расчетов (ч.2 ст.790 ГК РУз).

2.2. Валюта платежа

Иностранные инвесторы могут свободно осуществлять перевод денежных средств в иностранной валюте (в Республику Узбекистан и из нее) в порядке исполнения договоров (абз.3 ч.1 ст.7 № ЗРУ-611 от 30.04.1998). Однако, внутри территории Республики запрещается осуществление платежей в иностранной валюте, за исключением платежей по международным платежным картам (№УП-5177 от 02.09.2017).

Иностранные инвесторы (резиденты и нерезиденты) могут открывать банковские счета в иностранной валюте (ст.17 ЗРУ № 841-XII «О валютном регулировании» и п.3 Инструкции Центрального Банка МЮ рег. №1948 от 27.04.2009).

2.3. (Оншорные) Платежи на территории Узбекистана

Оплата между юридическими лицами производится только в безналичной форме. Оплата чеками и векселями не возможна. Платежи со стороны юридических лиц юридическим или физическим лицам всегда производятся перечислением (платежными поручениями).

Физические лица могут осуществлять платежи в сумах наличными в кассу организации получателя или непосредственно другому физическому лицу.

2.4. Чрезграничные платежи

Чрезграниченые платежи касаются тех случаев, когда продавец или покупатель, находясь в разных юрисдикциях, осуществляют платеж в иностранной валюте. При расчетах нерезидентов с резидентами возможна оплата в валюте из-за рубежа путем перечисления на банковский счет продавца или при расчете на территории РУз банковской карточкой, при наличии соответствующего терминала у организации-получателя валюты (абз.13 ч.2 ст.18 ЗРУ № 841-XII.)

2.5. Оффшорные платежи

В случаях, когда и продавец, и покупатель объекта недвижимости являются нерезидентами, платежи могут осуществляться за пределами Республики Узбекистан.

3. Налогообложение

3.1. Земельный налог с юридических лиц

Плательщиками земельного налога являются юридические лица, включая нерезидентов имеющие в собственности, во владении или пользовании земельные участки.[1]

Объектом налогообложения для юридических лиц являются земельные участки юридических лиц, кроме земель общего пользования[2]

3.2. Налог на имущество юридических лиц

Плательщиками налога на имущество юридических лиц являются юридические лица — резиденты, имеющие налогооблагаемое имущество, а также юридические лица — нерезиденты, имеющие в собственности недвижимое имущество на территории Республики Узбекистан.[3]

Объектом налогообложения является следующее имущество:

1) недвижимое имущество;

2) объекты незавершенного строительства.

3.3. Ставки налогов в 2019 г.

В соответствии с законодательством, в 2019 г. юридическое лицо уплачивает налоги, относящиеся к объектам недвижимости, по следующим ставкам:

Местные налоги

Вид налога Ставка налога Объект налогообложения
1.    Земельный налог Ставки устанавливаются в зависимости от класса и местонахождения используемой земли и в среднем составляют сумму около 5.84 долл. за 1 га, плюс добавочные к процентам коэффициенты от 0,75 до 1.5 земельный участок
2.    Налог на имущество юридических лиц 2% по недвижимому имуществу — среднегодовая остаточная стоимость

по объектам незавершенного строительства — среднегодовая стоимость

по оборудованию, не введенному в действие в установленный срок — среднегодовая стоимость

3.4. Льготы

В соответствии с законодательством, при исчислении налога на имущество юридических лиц налогооблагаемая база уменьшается на среднегодовую стоимость:

  • объектов коммунального хозяйства;
  • объектов социально-культурной сферы;
  • объектов оросительной и коллекторно-дренажной сети;
  • объектов, используемых для природоохранных и санитарно-очистных целей, пожарной безопасности;
  • железнодорожных путей и автомобильных дорог общего пользования, магистральных трубопроводов, линий связи и электропередачи;
  • недвижимое имущество и объекты незавершенного строительства, по которым принято решение Кабинета Министров Республики Узбекистан об их консервации;
  • объектов гражданской защиты и мобилизационного назначения.

От налога на имущество юридических лиц освобождаются:

  • организации здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения, образования, культуры и искусства;
  • предприятия жилищно-коммунального хозяйства и другого городского хозяйства общегражданского назначения;
  • вновь созданные предприятия;
  • добровольно ликвидируемые субъекты предпринимательства.[4]

От уплаты земельного налога освобождаются:

  • организации культуры, образования, здравоохранения, социальной защиты населения — за земельные участки, используемые для осуществления возложенных на них задач;
  • юридические лица, находящиеся в собственности общественных объединений инвалидов, фонда «Нуроний» и ассоциации «Чернобыльцы Узбекистана;
  • добровольно ликвидируемые субъекты предпринимательства.

К земельным участкам, не подлежащим налогообложению, относятся земли:

  1. общего пользования садоводческих, виноградарских или огороднических товариществ, коллективных гаражей;
  2. государственных заповедников.
  3. обладающие природными лечебными факторами;
  4. рекреационного назначения;
  5. историко-культурного назначения;
  6. водного фонда;
  7. занятые линиями электропередачи, подстанциями и сооружениями на них;
  8. занятые общегосударственными линиями связи;
  9. занятые объектами культуры, образования и здравоохранения;
  10. занятые автомобильными дорогами общего пользования;
  11. занятые железнодорожными путями общего пользования;
  12. занятые путями городского электрического транспорта и линиями метрополитена;
  13. занятые спортивными и физкультурно-оздоровительными комплексами;
  14. занятые сооружениями водоснабжения и канализации населенных пунктов;
  15. занятые магистральными нефте- и газопроводами;
  16. занятые магистральными тепловыми трассами;
  17. занятые сооружениями аэропортов гражданской авиации;
  18. отведенные под строительство объектов, включенных в государственные программы развития Республики Узбекистан;
  19. занятые объектами, по которым приняты решения Кабинета Министров Республики Узбекистан об их консервации;
  20. занятые гидрометеорологическими и гидрогеологическими станциями и постами;
  21. занятые отдельно расположенными объектами гражданской защиты и мобилизационного назначения;
  22. занятые защитными лесными насаждениями.
  23. вновь осваиваемые для сельскохозяйственных целей;
  24. существующего орошения, на которых производятся мелиоративные работы;
  25. на которых произведены новые посадки садов, виноградников и тутовников;
  26. сельскохозяйственного назначения и лесного фонда научных организаций.[5]

Земля в свободных экономических зонах также освобождаются от земельного налога и налога на имущество юридических лиц от трех до десяти лет, если инвестор удовлетворяет определенные требования в отношении минимального объема инвестиций.

2. Виды прав (титулов) на земельный участок и на другие объекты недвижимости

Согласно Земельному кодексу РУз, юридические лица могут иметь земельные участки на праве:

  • постоянного владения,
  • постоянного пользования,
  • срочного (временного) пользования,
  • аренды и
  • собственности.[6]

Физические лица могут иметь земельные участки на праве:

  • пожизненного наследуемого владения,
  • постоянного пользования,
  • срочного (временного) пользования,
  • аренды и
  • собственности.[7]

2.1. Право собственности на земельный участок

Земля является общенациональным богатством и не подлежит купле-продаже, обмену, дарению, залогу за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Узбекистан.[8] Такими актами могут быть Правительственные решения о реализации государственной собственности – объектов недвижимости.

2.2. Возникновение права собственности юридических и физических лиц на земельные участки

Право собственности юридических и физических лиц, в том числе иностранных, на земельные участки возникает при приватизации объектов торговли и сферы обслуживания вместе с земельными участками, на которых они размещены.[9]

Право собственности на земельные участки дипломатических представительств и международных организаций, аккредитованных в РУз, возникает при реализации им зданий или частей зданий, используемых под помещения представительств, включая резиденцию главы представительства, вместе с земельными участками, на которых они размещены, а также земельных участков для строительства зданий этих представительств. [10]

Право собственности иностранных физических лиц на земельные участки — сотрудников дипломатического корпуса, представителей прессы, аккредитованных в Республике Узбекистан, сотрудников постоянных представительств фирм, компаний и международных организаций, лиц, работающих на постоянной основе на предприятиях с иностранными инвестициями, а также лиц, постоянно проживающих в республике и имеющих вид на жительство, возникает при реализации им в порядке, установленном законодательством, жилых помещений вместе с земельными участками, на которых они размещены.[11]

2.3. Право пожизненного наследуемого владения земельными участками

Право на получение земельного участка в пожизненное наследуемое владение имеют граждане Республики Узбекистан:

  • для ведения дехканского хозяйства;
  • для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома;
  • для коллективного садоводства и виноградарства;
  • и в других случаях.[12]

2.4. Право постоянного и срочного (временного) владения и пользования земельными участками

Земельные участки могут предоставляться юридическим и физическим лицам в постоянное и срочное (временное) владение и пользование. [13]

В постоянное или срочное (временное) пользование земельные участки предоставляются:

  • гражданам Республики Узбекистан;
  • промышленным, транспортным и другим несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям;
  • предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям;
  • иностранным юридическим и физическим лицам;
  • и иным организациям и лицам.

Срочное пользование земельными участками может быть краткосрочным — до трех (3) лет и долгосрочным — от трех (3) до десяти (10) лет. В случае производственной необходимости эти сроки могут быть продлены на период, не превышающий соответственно сроков краткосрочного или долгосрочного временного пользования. Продление сроков временного пользования земельными участками производится органами, предоставившими эти участки. Земельные участки для отгонного животноводства могут предоставляться сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям на срок до двадцати пяти (25) лет.

3. Продажа земельного участка в пожизненное наследуемое владение гражданам под индивидуальное жилищное строительство

Продажа земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в пожизненное наследуемое владение осуществляется путем проведения электронного аукциона.[14]

Решение о реализации земельного участка, находящегося в государственной собственности РУз, принимается хокимиятами городов и районов с момента получения протокола через «E-IJRO AUKSION». [15] В качестве организаторов аукциона выступает ГУП “Elektron onlayn-auktsionlarni tashkil etish markazi”.

Земельные участки в пожизненное наследуемое владение граждан реализуются на аукционах в пределах 0.04 гектара для индивидуального жилищного строительства.

На аукционах по реализации земельных участков в пожизненное наследуемое владение для индивидуального жилищного строительства могут участвовать также и иностранные физические лица.

4. Переход прав на земельный участок

Переход права на земельный участок — операция передачи права на земельный участок от одного лица другому лицу:

  • купля-продажа, мена, дарение, наследование, рента самого земельного участка;
  • купля-продажа, мена, дарение, наследование, рента зданий и сооружений, отчуждение жилого дома с условием пожизненного содержания. [16]

5. Регулятивные процедуры

5.1. Отвод (реализация) земельных участков

Предоставление (реализация) земельных участков во владение, пользование, аренду и собственность осуществляется в порядке отвода. Отвод земельных участков производится Кабинетом Министров РУз, хокимами областей, города Ташкента, районов, городов в порядке, установленном законодательством. [17]

5.2. Плата за землю

В Республике Узбекистан использование земель является платным. Юридические и физические лица, имеющие во владении и пользовании и в собственности земельные участки, производят плату за землю. Плата за землю взимается в форме ежегодного земельного налога, размеры которого определяются в зависимости от качества, местоположения и водообеспеченности земельного участка.[18]

5.3. Документы, удостоверяющие право на земельный участок

Документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются:

  • Государственный акт на право постоянного владения земельным участком;
  • Государственный акт на право постоянного пользования земельным участком;
  • Государственный акт на право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
  • Государственный ордер на право собственности на земельный участок;
  • договор аренды или договор срочного пользования земельным участком свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.

В этих документах указывается право, на основании которого предоставляется земельный участок, целевое назначение его использования, сроки освоения, наличие обременений и сервитутов.[19]

5.4. Государственная регистрация прав на земельные участки с постройками

Государственную регистрацию прав на объект недвижимости осуществляют филиалы государственных предприятий землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и г. Ташкента в соответствующих районах (городах).[20]

Регистрации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию

  1. здания и
  2. сооружения
  3. с обслуживающими их земельными участками.

Права на обслуживающие здания или сооружения отдельно не регистрируется.

Передача права собственности производится путем регистрации в Реестре (каком?), а не просто в форме передачи документов одного владельца другому. Права и обязанности у сторон появляются только после внесения записи в Реестр.

Государственная регистрация прав на земельные участки осуществляется по месту расположения земельных участков:

—          при возникновении права собственности на земельные участки —        на основе государственного ордера на право собственности, договоров купли-продажи и

—        других документов, предусмотренных законодательством;

—          при возникновении права владения и пользования земельными участками —        на основе решения соответствующего органа (должностного лица) о предоставлении земель; протокол о результатах электронного аукциона, проведенного на электронной торговой площадке «E-IJRO AUKSION»
—          при возникновении права на аренду —        на основе договора аренды земельного участка;
—          при переходе права владения или пользования земельным участком —        на основе договора о купле-продаже, мене, дарении, ренты, свидетельства о праве на наследство на здания и сооружения или

—        решения собственника либо уполномоченного им органа (лица);

—          при переходе права владения или постоянного пользования земельным участком в связи с переходом права на все здания и сооружения, расположенные на земельном участке, другому лицу —        договора купли-продажи и других видов отчуждений;

—        решений собственников или уполномоченных ими лиц;

—        решения суда или постановления государственного исполнителя;

—        акта передачи зданий и сооружений между взыскателем и должником, утвержденного государственным исполнителем;

—        правоустанавливающих документов на земельный участок лица, от которого переходит право собственности или другие вещные права на здания и сооружения.

—          при переходе права владения или постоянного пользования земельным участком в связи с возникшим переходом права на отдельные здания и сооружения или их части —        акта о разделе и определения новых границ земельного участка
—          при сервитутах —        на основе договора или

—        решения суда;

—          при обременениях —        на основе залога права пожизненного наследуемого владения, обращения взыскания на земельный участок по исполнительным документам и других случаях, установленных законодательством.[21]

5.5. Регистрация прав на здания и сооружения

Следующие права на здания и сооружения подлежат регистрации:

  • возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности,
  • право хозяйственного ведения и
  • право оперативного управления, а также
  • право аренды, если ее срок более одного (1) года.

В поэтажной собственности за каждым собственником право собственности регистрируется отдельно.

Права на объекты незавершенного строительства могут подлежать регистрации при подтверждении начала их строительства соответствующей проектной организацией. Такая регистрация осуществляется при условии, что:

  • право на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке;
  • строительство начато на основании проекта, утвержденного в соответствии с законодательством.

Не подлежат государственной регистрации объекты незавершенного строительства,

  • находящиеся на земельных участках, приобретенных на «E-IJRO AUKSION», по которым у победителей имеются (инвестиционные) обязательства,
  • а также на самовольно занятом земельном участке.

При внесении объектов строительства, находящихся в собственности лиц, в уставный фонд юридических лиц право собственности на данные объекты регистрируется за юридическими лицами.

5.6. Регистрация прав на многолетние насаждения

Государственной регистрации подлежит только право собственности на многолетние насаждения. Права собственности на многолетние насаждения, включая лесных, посажанных на земельных участках, предоставленных в долгосрочную аренду также подлежат государственной регистрации.

Право собственности на многолетние насаждения подтверждается:

  • протоколом комиссии о реализации гражданам садов и виноградников реорганизуемых сельскохозяйственных кооперативов на основе аукциона;
  • договором (дополнительным соглашением к) долгосрочной аренды земельного участка, заключенным между хокимом района (города) и арендатором;
  • договором купли-продажи многолетних насаждений, с решением хокима района (города) о переоформлении земельного участка покупателю многолетних насаждений;
  • решением соответствующих органов государственной власти на местах о предоставлении земельного участка для ведения деятельности, связанной с посадкой многолетних насаждений;
  • решением суда или постановлением государственного исполнителя.

5.7. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права (титул) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.  В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.[22]

5.8. Ограничения в отношении объектов недвижимости

Земельный участок.

Возникновение вышеуказанных прав (титулов) подлежит государственной регистрации в филиалах государственных предприятий землеустройства и кадастра недвижимости, по месту нахождения земельного участка. Документом, подтверждающим регистрацию прав на земельный участок, является соответствующее свидетельство о праве на земельный участок.

Здания и сооружения.

Документами, подтверждающими ограничение права собственности на здания и сооружения, являются:

  • извещение о наложении ареста на здания и сооружения;
  • извещение о запрещении отчуждения зданий и сооружений;
  • договор об ипотеке зданий и сооружений.

6. Новеллы в законодательстве

За последние годы правительство несколько раз инициировало приватизацию земельных участков. В основном такими участками были земельные участки, находящиеся под зданиями, т.е. направлены были эти реформы во многом для внедрения принципа единства судьбы здания и сооружения с земельным участком под ним (superficies solo cedit).

Такая программа была начата с Указом Президента РУз «О приватизации земельных участков, занятых зданиями и сооружениями юридических лиц и граждан» от 24 июля 2006 г. N УП-3780. В силу данного Указа предполагалось приватизировать земельные участки под зданиями и сооружениями исходя из рыночной стоимости таких объектов. Указ не был реализован.

Распоряжением Президента Республики Узбекистан N Р-5464 «О мерах по совершенствованию гражданского законодательства Республики Узбекистан» от 05.04.2019 г.  инициирован второй этап реформ. В настоящее время Закон о приватизации земельных участков, несельско-хозяйственного назначения  ждет своего принятия.


[1]      Статья 278 Налогового кодекса РУз.

[2]      Статья 280 Налогового кодекса РУз.

[3]     Статья 265 Налогового кодекса РУз.

[4]    Статья 269 Налогового кодекса РУз.

[5]    Статья 282 Налогового кодекса РУз

[6]      Часть1 статьи17 Земельного кодекса РУз.

[7]      Статья 17 Земельного кодекса РУз.

[8]      Статья 16 Земельного кодекса РУз.

[9]      Статья 18 Земельного кодекса РУз. См. также ПКМ №126 от 11.04.1995.

[10]     Статья 18 Земельного кодекса РУз.

[11]     Статья 18 Земельного кодекса РУз.

[12]     Статья 19 Земельного кодекса РУз.

[13]     Статья 20 Земельного кодекса РУз.

[14]     См. Положение о порядке предоставления земельных участков и реализации права на пожизненное наследуемое владение земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, утвержденного Постановлением Кабинета Министров от 28 января 2019 года № 63

[15]     п.63 Положения о порядке предоставления земельных участков и реализации права на пожизненное наследуемое владение земельными участками под индивидуальное жилищное строительство, утвержденного Постановлением Кабинета Министров от 28 января 2019 года № 63

[16]     Регистрация перехода прав осуществляется на основе Положения о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного ПКМ РУз № 1060 от 29.12.2018 г.

[17]     Статья 23 Земельного кодекса РУз.

[18]     Статья 28 Земельного кодекса РУз.

[19]     Статья 33 Земельного кодекса РУз.

[20]    п.6 Положения о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного ПКМ РУз № 1060 от 29.12.2018 г.

[21]     Абз.2 п.29 Положения о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного ПКМ РУз № 1060 от 29.12.2018 г.

[22]     Статья 482 Гражданского кодекса РУз.