Июнь 4, 2021

Приватизация в Узбекистане

1. Основные Акты

2. Полномочные Органы и их Компетенции

3. Объекты Приватизации

4. Субъекты приватизации

5. Приватизационные процедуры

5.1. Преобразования государственного предприятия в хозяйственное товарищество или общество

5.2. Порядок реализации государственной доли в ООО

5.3. Порядок реализации государственных объектов недвижимости

6. Приватизация Земли

6.1. Порядок приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости

6.2. Порядок приватизации свободных земельных участков и земельных участков, предоставленных Фонду развития урбанизации

7. Приватизация и иностранные инвестиции

1. Основные Акты

Закон РУз от 19.11.1991 № 425-XII «О разгосударствлении и приватизации»;

Закон РУз от 13.08.2019 № ЗРУ-552 «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения»;

Постановление Кабинета Министров от 06.10.2014 № 279 «Об утверждении положений о порядке приватизации объектов государственной собственности»;

Постановление Кабинета Министров от 29.03.2021 года №166 «Об утверждении стратегии 2021-2025 г. по управлению и реформировании предприятий с государственным участием»;

Постановление Кабинета Министров № 266 от 04.05.2021 «О дополнительных мерах по эффективному использованию активов предприятий с участием государства».

2. Полномочные Органы и их Компетенции

Уполномоченным органом в области приватизации объектов государственной собственности является Агентство по управлению государственными активами.

3. Объекты Приватизации

По общему правилу приватизации и разгосударствлению подлежат (полностью или частично) объекты публичной собственности РУз, а именно, республиканская и муниципальная собственность, за исключением следующих объектов:

—  земли, ее недр, внутренних вод, воздушных бассейнов, растительного и животного мира в пределах РУз;

— объектов материального культурного наследия в том числе объекты материального культурного наследия, хранящиеся в государственных фондах, национальных фондах, информационно-библиотечных фондах и в фондах научно-исследовательских учреждений, а также архивы, музеи и охраняемые природные территории;

—   средства Государственного бюджета РУз, валютного резерва, государственных целевых фондов, ЦБ РУз, а также золотой запас РУз;

—  государственные организации по обслуживанию денежного обращения, предприятия и организации, обеспечивающие производство ценных бумаг, орденов, медалей и знаков почтовой оплаты;

— предприятия, учреждения и военно-техническое имущество (до промышленной утилизации, а также не подлежащее промышленной утилизации) Вооруженных Сил, Службы государственной безопасности и Министерства внутренних дел Республики Узбекистан;

— предприятия и объекты, осуществляющие научно-исследовательские, опытно-конструкторские работы, разработку, производство и реализацию рентгеновского оборудования, приборов и оборудования с использованием источников ионизирующего излучения;

—    предприятия и объекты, осуществляющие добычу, производство, транспортировку, переработку радиоактивных элементов, захоронение радиоактивных отходов, реализацию урана и других делящихся материалов, а также изделий из них;

—   предприятия, осуществляющие разработку, производство, ремонт и реализацию вооружения и боеприпасов, защитных средств, военной техники, запасных частей, комплектующих элементов и приборов к ним, пиротехнических изделий, а также специальных материалов и оборудования для их производства;

—   предприятия и организации, осуществляющие производство, ремонт и реализацию охотничьего и спортивного огнестрельного оружия и боеприпасов, а также холодного оружия (кроме ножей сувенирных национальных видов);

—   предприятия по производству сильнодействующих ядов, наркотических и ядовитых веществ, а также осуществляющие посев, возделывание и переработку культур, содержащих наркотические и ядовитые вещества;

—    государственные резервы РУз. Объекты и имущество гражданской защиты и мобилизационного назначения;

—  специализированные предприятия и организации, осуществляющие строительно-монтажные работы, эксплуатацию и ремонт объектов (установка оборудования, систем и аппаратуры) атомной энергетики и объектов стратегического назначения;

—   специализированные предприятия, осуществляющие транспортировку взрывоопасных и ядовитых веществ;

—   автомобильные дороги общего пользования;

—   санитарно-эпидемиологические станции. Бюро судебно-медицинских экспертиз. Службы контроля за состоянием окружающей среды и охраны природы;

—   лечебно-производственные мастерские, предприятия учреждений по исполнению наказаний;

—   предприятия специального назначения;

—   кладбища.

Важно отметить, что данный перечень не является исчерпывающим, а именно, Решением Президента РУз к объектам, не подлежащим разгосударствлению и приватизации, могут быть отнесены и иные объекты.

Кроме того приватизация следующих объектов осуществляется по Постановлению Президента:

  • предприятия с балансовой стоимостью основных фондов более ста тысяч базовых расчетных величин;
  • предприятия по добыче и переработке драгоценных, редкоземельных металлов, драгоценных камней;
  • предприятия и организации базовых отраслей промышленности: топливно-энергетического, горнодобывающего (в том числе предприятия и организации, занимающиеся разработкой, производством и реализацией взрывчатых веществ, а также специальных материалов и оборудования для их производства), машиностроительного и хлопкоперерабатывающего комплексов. Предприятия и организации по добыче нефти, газа и угля, бурению скважин. Магистральные нефте- и газопроводы, нефтепродуктопроводы, электро- и теплопроизводящие станции и системно-образующие электрические сети;
  • предприятия химии (производство гербицидов, минеральных удобрений, синтетических волокон, ядовитых химикатов для борьбы с сельскохозяйственными вредителями и прочие);
  • предприятия электрической связи, телевизионные, радиоприемные и радиопередающие центры и их инженерные сооружения;
  • предприятия и объекты, осуществляющие разработку, производство, ремонт и реализацию ракетно-космических комплексов, систем связи и средств управления ими;
  • полиграфические предприятия и издательства;
  • информационные и телеграфные агентства;
  • предприятия и организации, осуществляющие производство, ремонт, реализацию и эксплуатацию шифровальной техники;
  • предприятия и организации стандартизации и метрологии;
  • предприятия и организации, осуществляющие строительство и эксплуатацию объектов повышенного риска и потенциально опасных производств, изготовление для них оборудования, систем контроля и противоаварийной защиты;
  • объекты инженерной инфраструктуры: электро-, тепло-, газоснабжения, водопроводно-канализационного хозяйства районных центров и городов;
  • предприятия и организации, осуществляющие перевозку пассажиров и грузов железнодорожным, воздушным и речным транспортом;
  • высшие, средние специальные и профессиональные учебные заведения министерств, государственных комитетов, ведомств, а также общеобразовательные учреждения;
  • организации Академии наук Республики Узбекистан, Узбекского научно-производственного центра сельского хозяйства. Государственные научные центры;
  • государственные племенные хозяйства и фермы, конные заводы, элитно-семеноводческие хозяйства, семенные и селекционные станции, государственные семенные инспекции и лаборатории по оценке технологического качества сельскохозяйственных культур, сортоиспытательные станции и участки;
  • предприятия почтовой связи;
  • предприятия и организации лесного хозяйства, геологической, картографо-геодезической, гидрометеорологической службы и их информационные центры;
  • полигоны, здания, сооружения и оборудование для захоронения твердых промышленных и бытовых отходов, скотомогильники;
  • машиноиспытательные станции, элеваторы;
  • государственные санаторно-курортные хозяйства, расположенные за пределами Республики Узбекистан;
  • предприятия кинофикации и концертно-зрелищных учреждений, а также информационно-библиотечные учреждения и читальные залы;
  • учреждения здравоохранения;
  • предприятия и учреждения государственной ветеринарной службы, службы защиты растений;
  • дома и интернаты для инвалидов, престарелых и других категорий социально незащищенных граждан;
  • оздоровительные детские, подростковые и молодежные учреждения.

4. Субъекты приватизации

Субъектами, приобретающими публичную собственность, могут быть:

  • Граждане РУз, других государств, лица без гражданства;
  • Негосударственные юридические лица;
  • Иностранные юридические лица.

При этом объекты приватизации, акции приватизируемых предприятий (за исключением АО) не могут приобретать лица, которым запрещено заниматься предпринимательской деятельностью. Кроме того, ограничения в субъектном составе могут устанавливаться по отдельным объектам приватизации.

5. Приватизационные процедуры

Приватизация и разгосударствление могут осуществляться в следующих формах:

  1. преобразования государственного предприятия в хозяйственное товарищество или общество;
  2. продажи государственного имущества негосударственным юридическим лицам и физическим лицам по конкурсу и на аукционе, а также в других формах, не противоречащих законодательству Республики Узбекистан.

5.1. Преобразования государственного предприятия в хозяйственное товарищество или общество

  1. Подача заявки в Агентство

Право выступать с инициативой проведения разгосударствления и приватизации предприятия имеют граждане, негосударственные юридические лица Республики Узбекистан и юридические лица других государств, трудовой коллектив, распорядитель объектов публичной собственности. Предложения и заявки на преобразование государственных организаций подаются инициаторами в Агентство по управлению государственными активами Республики Узбекистан или их территориальное управление (далее – «Агентство»). Агентство в случае отсутствия установленных законодательством ограничений на преобразование государственной организации в течение пяти рабочих дней после получения заявки направляет учредителю государственной организации и в соответствующий орган государственной власти на местах запрос о представлении заключения о целесообразности преобразования государственной организации, которое должно быть подписано первым руководителем учредителя государственной организации и органа государственной власти на местах и заверено печатью. Возможны случаи приватизации без получения согласия организации, являющейся объектом приватизации. Решение о проведении разгосударствления, приватизации или об отказе в них принимается распорядителем объектов публичной собственности в течение десяти дней с момента поступления заявки и в письменной форме доводится до заявителя и трудового коллектива разгосударствляемого и приватизируемого предприятия. При этом решение о преобразовании государственного предприятия в акционерное общество принимается Агентством.

Агентство может принять решение об отказе в преобразовании в случае:

—          если государственная организация входит в перечень объектов, не подлежащих приватизации;

—          имеется потребность в использовании данной государственной организации в целях удовлетворения общественных и социальных нужд населения;

—          поступило заключение о нецелесообразности преобразования государственной организации.

  1. Отправка пакета документов в территориальную конкурсную комиссию

В случае поступления заявки (предложения) на преобразование государственной организации в Агентство, при отсутствии причин для отказа в преобразовании, заявка (предложение) направляется в территориальное управление Агентства (далее – «Территориальное управление») для формирования пакета документов, которые формируются и представляются Территориальным управлением в территориальную конкурсную комиссию в течение пятнадцати рабочих дней.

  1. Создание комиссии по подготовке к преобразованию (далее – «Комиссия»)

Агентство или Территориальное управление создает Комиссию, в состав которой включаются уполномоченные представители:

  • учредителя;
  • администрации и работников, осуществляющих трудовую деятельность в преобразуемой государственной организации;
  • финансового органа;
  • органа государственной налоговой службы;
  • обслуживающего банка;
  • органов государственной власти на местах;
  • Госкомземгеодезкадастра.
  1. Подготовка к преобразованию

Комиссия в целях подготовки государственного предприятия к преобразованию осуществляет перечень следующих работ:

  • Определяет состав материальных и нематериальных активов;
  • Определяет меры по обеспечению сохранности имущества преобразуемой государственной организации;
  • Выявляет и подготавливает информацию о неисполненных на момент преобразования обязательств государственной организации;
  • Составляет план преобразования государственной организации;
  • Организует подготовку проектов учредительных документов вновь возникшего хозяйственного общества.
  1. Инвентаризация имущества и финансовых обязательств

Организация и проведение инвентаризации имущества и финансовых обязательств преобразуемой государственной организации осуществляются в соответствии с НСБУ РУз.[1] Инвентаризация проводится на дату сотавления промежуточного баланса. По ее итогам составляются акты по установленным формам и подписываются председателем и членами Комиссии. По итогам Комиссией в Агентство или территориальное управление сдаются следующие документы:

  • копия приказа о создании инвентаризационной комиссии;
  • протоколы заседаний Комиссии;
  • акты инвентаризации, подписанные членами и руководителем Комиссии;
  • копии кадастровой документации преобразуемой государственной организации, в том числе кадастровой карты (план), и иных правоустанавливающих документов (при наличии);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, недра и другие природные ресурсы;
  • финансовая (промежуточная) отчетность с аудиторским отчетом;
  • расшифровка дебиторской и кредиторской задолженностей, в том числе просроченной;
  • информация об имеющихся обременениях или ограничениях государственной организации;
  • основные сведения о государственной организации по установленной Агентством форме;
  • план мероприятий по преобразованию государственной организации с приложением проектов учредительных документов вновь возникшего хозяйственного общества;
  • при необходимости предложения по реструктуризации имущественного комплекса государственной организации либо реорганизации государственной организации иным способом (слияние, присоединение, разделение, выделение) с соблюдением требований антимонопольного законодательства.
  1. Принятие решения Агентством

После представления Комиссией документов в срок не менее 7 дней Агентство или территориальное управление:

— при наличии недостатков в документах – возвращает Комиссии для доработки. Если недостатки не были устранены то Комиссия распускается и назначается новая;

— при соответствии документов утверждает план преобразования и заключает договор с оценочной организацией для оценки преобразуемой государственной организации.

  1. Приказ о преобразовании государственной организации

На основании отчета об оценке преобразуемой государственной организации и документов, представленных Комиссией, Агентство или территориальное управление издает приказ о преобразовании государственной организации. При преобразовании в ООО приказом утверждаются устав, размер уставного капитала и доли в нем. Приказ, устав, проспект эмиссий (в случае АО) утверждаются уполномоченным руководителем Агентства или территориального управления.

  1. Сообщение о преобразовании

Агентство или его территориальное подразделение публикует в СМИ информационное сообщение о преобразовании организации в хозяйственное общество в течение 30 дней с даты подписания приказа о преобразовании.

  1. Избрание органов управления

Избрание органов управления вновь возникшего хозяйственного общества осуществляется в 10 дневный срок с момента его государственной регистрации.

  1. Возникновение права собственности на имущество

Право собственности на имущество преобразованной государственной организации возникает с момента получения вновь возникшим хозяйственным обществом государственного ордера на право собственности, выдаваемого Агентством. Государственный ордер выдается в течение не более 10 рабочих дней после сформирования органов управления. За выдачу государственного ордера на право собственности государственная пошлина не взимается.

5.2. Порядок реализации государственной доли в ООО

Реализация государственной доли осуществляется продавцом на основе программ приватизации.

  1. Валюта платежа за долю

Реализация государственных долей резидентам РУз осуществляется за национальную валюту (сум). Нерезиденты могут приобретать государственные доли как за СКВ, так и за сумы.

  1. Инициирование реализации доли

Реализация государственной доли может быть инициирована государственными органами или органом хозяйственного управления, самим обществом, негосударственными юридическими или физическими лицами путем подачи соответственно предложений или заявок в Агентство или территориальное управление. К предложению о реализации государственной доли также прилагаются:

  • заключение об отсутствии необходимости сохранения предлагаемой к реализации государственной доли, которое подписывается первым руководителем государственного органа, органа хозяйственного управления или самого общества и заверяется печатью;
  • основные сведения об обществе по установленной Агентством форме;
  • копия учредительных документов общества.
  1. Направление информации в территориальную конкурсную комиссию

В случае поступления заявки (предложения) на реализацию государственной доли в территориальное управление, при отсутствии причин для отказа в реализации, территориальное управление в течение 15 рабочих дней с момента поступления заявки (предложения) на реализацию государственной доли, направляет в территориальную конкурсную комиссию информацию с приложением следующих документов:

  • копий учредительных документов общества;
  • копии свидетельства о государственной регистрации общества;
  • копии кадастровой документации общества;
  • копии финансовой отчетности за последние три года, подписанные первым руководителем и заверенные печатью;
  • сведений о сумме начисленных и выплаченных (или не выплаченных) дивидендов за последние три года по государственной доле;
  • информации о соотношении действительных активов (после ежегодной переоценки на 1 января основных средств) к государственной доле в уставном фонде (уставном капитале) общества;
  • заключения о возможности реализации.

Если по результатам рассмотрения заявки (предложения) на реализацию государственной доли она включается в проект программы приватизации, Агентство или территориальное управление в письменной форме доводит соответствующую информацию об этом до заявителя в месячный срок с момента поступления заявки (предложения).

  1. Инвентаризация имущества

Агентством или территориальным управлением направляется обществу письменное требование о проведении инвентаризации имущества и финансовых обязательств в соответствии с НСБУ. По итогам инвентаризации в Агентство или территориальное управление представляются:

  • копия приказа о создании инвентаризационной комиссии;
  • протоколы заседаний инвентаризационной комиссии;
  • акты инвентаризации, подписанные членами и руководителем инвентаризационной комиссии;
  • копии финансовых отчетов за последний год, подписанные первым руководителем исполнительного органа общества и заверенные печатью;
  • расшифровка дебиторской и кредиторской задолженностей, в том числе просроченной;
  • по утвержденной Агентством форме паспорт общества с приложением фотоснимков (не менее четырех);
  • фотографии основных средств (количество фотографий определяется исходя из состава имущества).
  1. Оценка доли и определение цены

В недельный срок после предоставления Агентство или территориальное управление при соответствии представленных документов требованиям законодательства заключает договор с оценочной организацией для проведения оценки доли, подлежащей реализации.

Начальная цена государственной доли при выставлении на торги определяется продавцом в размере, определенном в отчете оценочной организации об оценке стоимости доли и экспертном заключении о результатах проведения экспертизы достоверности отчета об оценке.

  1. Право преимущественной покупки

После определения начальной цены Агентство или территориальное управление письменно извещает участников общества и само общество о намерении реализовать государственную долю. В случае отказа участников общества и самого общества от выкупа государственной доли либо отсутствия ответа на письмо Агентства или территориального управления в течение месяца со дня извещения общества, если иной срок не предусмотрен уставом общества или соглашением участников общества, государственная доля может быть реализована на торгах.

  1. Принятие приказа о выставлении доли на торги

Агентство или территориальное управление издает приказ о выставлении государственной доли на торги, в котором утверждает начальную цену государственной доли, условия реализации и вид торгов. После принятия приказа о выставлении государственной доли на торги и публикации соответствующего извещения в средствах массовой информации о выставлении государственной доли на торги, данная государственная доля переоценке не подлежит.

  1. Проведение аукциона или конкурса или прямых переговором

Государственная доля может быть реализована либо на аукционе, либо путем конкурса на электронной торговой площадке «E-IJRO AUKSION», либо путем проведения прямых переговоров.

  1. Заключение договора купли-продажи

По итогам проведения аукциона или конкурса на электронной торговой площадке «E-IJRO AUKSION» договор купли-продажи заключается на основании протокола электронных торгов, предоставляемого организатором торгов. Не позднее двадцати дней после подписания протокола, если иной срок не указан в извещении об аукционе (конкурсе) или приглашении делать оферты, с победителем (участником) аукциона (конкурса), участником, подавшим единственную заявку, полностью соответствующую условиям торгов или претендентом, который наиболее отвечает условиям оферты, заключается договор купли-продажи. Регистрация договоров купли-продажи производится продавцом. В договоре купли-продажи должны отражаться следующие сведения и условия:

  • наименования и адреса сторон;
  • основание для заключения договора купли-продажи;
  • размер, валюта, условия, порядок и сроки осуществления выкупного платежа;
  • обязательства сторон, включая условия, порядок и последовательность перехода права собственности на реализованную государственную долю от продавца к покупателю, в том числе выдачи сертификата на право собственности;
  • ответственность сторон за несвоевременное выполнение и (или) невыполнение обязательств, принимаемых по договору купли-продажи, размеры и условия выплаты штрафа;
  • порядок разрешения споров, условия расторжения договора купли-продажи, применимое право, определение и порядок действий при обстоятельствах форс-мажора, язык, количество экземпляров, условия внесения изменений и дополнений в договор купли-продажи, вступления его в силу;
  • приложения в виде гарантий сторон.
  1. Проведенеие расчетов и выдача правоустанавливающих документов

После заключения договора купли-продажи покупатель или его полномочный представитель осуществляет выкупные платежи и выполняет инвестиционные и социальные обязательства в соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи. При этом в случае выигрыша аукциона или конкурса внесенный победителем задаток включается в сумму выкупных платежей, а остальным участникам торгов внесенный задаток возвращается в течение 5 банковских (рабочих) дней. Срок оплаты выкупных платежей по государственным долям устанавливается продавцом, но не может превышать 3 лет со дня вступления в силу договора купли-продажи, если иное не установлено решениями Президента или Кабинета Министров РУз либо Государственной тендерной комиссией.

В случаях осуществления покупателем полной оплаты выкупных платежей в течение 1 месяца со дня заключения договора купли-продажи оплата осуществляется с учетом скидки от суммы выкупных платежей в размере годовой ставки рефинансирования ЦБ на дату заключения договора купли-продажи.

Если доля реализована бех инвестиционных обязательств, то продавец в течение 10 рабочих дней со дня поступления выкупных платежей в полном объеме:

  • уведомляет общество о реализации государственной доли;
  • выдает покупателю сертификат о праве собственности на долю в уставном фонде общества по установленной форме. Данный сертификат удостоверяет право участия покупателя в управлении обществом до момента регистрации соответствующих изменений в уставе общества.

По государственным долям, реализованным на торгах с принятием покупателем инвестиционных и (или) социальных обязательств, продавец в течение 10 рабочих дней со дня поступления в полном объеме выкупных платежей и пени (в случае возникновения) на срок до выполнения покупателем всех обязательств по договору купли-продажи выдает сертификат с отметкой «без права распоряжения», действующей до полного выполнения инвестиционных и (или) социальных обязательств, который удостоверяет право участия покупателя в управлении обществом до момента регистрации соответствующих изменений в уставе общества.

После выполнения всех принятых на себя обязательств по договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на выкупленную государственную долю. При этом со дня предоставления покупателем оригинала сертификата продавцом в срок не более 5 рабочих дней вносится в него отметка «с правом распоряжения».

  1. Перерегистрация учредительных документов

Исполнительный орган общества в течение 30 дней со дня представления покупателем правоустанавливающих документов на реализованную государственную долю обязан обеспечить внесение соответствующих изменений в учредительные документы и их регистрацию в установленном порядке.

  1. Договор об использовании инвестиций

В десятидневный срок после заключения договора купли-продажи с инвестиционными обязательствами покупатель и исполнительный орган общества обязаны заключить договор об использовании инвестиций.

5.3. Порядок реализации государственных объектов недвижимости

Реализация государственных объектов недвижимости резидентам осуществляется за национальную валюту РУз (сум).

Нерезиденты могут приобретать государственные объекты недвижимости за СКВ или за национальную валюту РУз (сум).

  1. Инициирование реализации государственных объектов недвижимости

Реализация государственных объектов недвижимости может быть инициирована государственным органом или органом хозяйственного управления, балансодержателем, негосударственными юридическими или физическими лицами путем подачи предложений и заявок на реализацию государственных объектов недвижимости в Агентство или территориальное управление. К заявке (предложению) прилагаются:

  • заключение об отсутствии на момент реализации необходимости сохранения предлагаемого к реализации государственного объекта недвижимости, которое подписывается первым руководителем государственного органа, органа хозяйственного управления или балансодержателя и заверяется печатью;
  • копии кадастровой документации, в том числе кадастровой карты (плана);
  • свидетельство о внесении балансодержателя в реестр государственных предприятий и государственных учреждений Республики Узбекистан в случае, если балансодержателем является государственное предприятие или государственное учреждение.

Агентство или территориальное управление в случае отсутствия установленных законодательством ограничений на приватизацию государственного объекта недвижимости в течение 5 рабочих дней после получения заявки направляет балансодержателю государственного объекта недвижимости и в соответствующий орган государственной власти на местах запрос о представлении заключения о целесообразности его реализации, которое должно быть подписано первым руководителем балансодержателя и органа государственной власти на местах и заверено печатью.

  1. Направление информации в территориальную конкурсную комиссию

В случае поступления заявки (предложения) на реализацию государственного объекта недвижимости в территориальное управление, при отсутствии причин для отказа в приватизации, территориальное управление в течение 15 рабочих дней с момента поступления заявки (предложения) направляет в территориальную конкурсную комиссию информацию с приложением следующих документов:

  • копии поступившей заявки (предложения) на реализации государственного объекта недвижимости;
  • акта осмотра государственного объекта недвижимости по установленной Агентством форме с приложением не менее четырех фотографий объекта;
  • основных сведений о государственном объекте недвижимости по установленной Агентством форме;
  • копии кадастровой документации, в том числе кадастровой карты (плана);
  • заключений балансодержателя и органа государственной власти на местах о целесообразности реализации государственного объекта недвижимости;
  • заключение о возможности реализации.
  1. Внесение предложения в Кабинет Министров

На основании поступивших заявок (предложений) на реализацию государственного объекта недвижимости Агентство и территориальная конкурсная комиссия по мере поступления заявок, но не реже одного раза в год вносит в Кабинета Министров Республики Узбекистан предложения по утверждению программ приватизации, по государственным объектам недвижимости, которые подлежат реализации по решению Президента Республики Узбекистан или Кабинета Министров Республики Узбекистан.

  1. Подготовка к реализации государственного объекта недвижимости

В соответствии с утвержденной программой приватизации Агентство или территориальное управление создает Комиссию по приватизации (далее — Комиссия).

  1. Организация и проведение инвентаризации

Организация и проведение инвентаризации реализуемого государственного объекта недвижимости осуществляется в соответствии с НСБУ. По итогам проведенной инвентаризации составляются соответствующие акты инвентаризации по формам, установленным законодательством.

  1. Итоги работы Комиссии

По итогам работы Комиссией в Агентство или территориальное управление представляются:

  • копия приказа о создании инвентаризационной комиссии;
  • протоколы заседаний Комиссии;
  • акты инвентаризации, подписанные членами и руководителем Комиссии;
  • копии кадастровой документации государственного объекта недвижимости, в том числе кадастровой карты (плана), и иных правоустанавливающих документов (при наличии);
  • документы, подтверждающие право на земельный участок, недра и другие природные ресурсы;
  • информация об имеющихся обременениях или ограничениях, влияющих на право распоряжения реализуемым государственным объектом недвижимости;
  • основные сведения о государственном объекте недвижимости по установленной Агентством форме;
  • заключение органа по охране и использованию объектов культурного наследия (при необходимости).
  1. Заключение договора с оценочной организацией

При соответствии представленных документов требованиям законодательства в срок не менее 7 рабочих дней после рассмотрения представленных Комиссией документов Агентство или территориальное управление заключает договор с оценочной организацией для проведения оценки государственного объекта недвижимости. Начальная цена государственного объекта недвижимости при выставлении на торги определяется продавцом в размере, определенном в отчете оценочной организации об оценке стоимости государственного объекта недвижимости и экспертном заключении о результатах проведения экспертизы достоверности отчета об оценке.

После принятия приказа и публикации объявления в средствах массовой информации о выставлении государственного объекта недвижимости на торги данный объект переоценке не подлежит.

  1. Выставление объекта недвижимости на торги

Выставление государственного объекта недвижимости на торги осуществляется на основании приказа Агентства или территориального управления.

  1. «Право преимущественной покупки»

Если реализуемый государственный объект недвижимости арендуется не менее года, то после определения начальной цены продавец письменно извещает арендатора. Если арендатор соглашается купить объект недвижимости, реализация государственного объекта недвижимости осуществляется по цене, определенной продавцом путем заключения прямого договора купли-продажи с арендатором.

Государственный объект недвижимости, реализуемый в рамках программ приватизации, реализуется ремесленнику по оценочной стоимости на основе прямого договора купли-продажи, без проведения публичных торгов.

  1. Реализация объекта недвижимости

Реализация объекта недвижимости возможна путем открытого/закрытого аукциона, конкурса и путем проведения прямых переговоров.

  1. Не позднее 10 дней после подписания протокола (получения протокола электронных торгов, предоставляемого организатором торгов), если иной срок не указан в извещении об аукционе (конкурсе) или оферте, с победителем (участником) аукциона (конкурса), участником, подавшим единственную заявку, полностью соответствующую условиям торгов, или претендентом, который наиболее отвечает условиям оферты, арендатором реализуемого государственного объекта недвижимости на условиях оферты заключается договор купли-продажи. Регистрация договора купли-продажи производится продавцом. В договоре должны отражаться следующие условия и информация:
  • Наименование и адреса сторон;
  • Основание для заключения договора купли-продажи;
  • Наименование и местонахождение государственного объекта недвижимости;
  • размер, валюта, условия, порядок и сроки осуществления выкупного платежа;
  • обязательства сторон, включая условия, порядок и последовательность перехода права собственности на реализуемый государственный объект недвижимости от продавца к покупателю, в том числе выдачи государственного ордера на право собственности;
  • ответственность сторон за несвоевременное выполнение и (или) невыполнение обязательств, принимаемых по договору купли-продажи, размеры и условия выплаты штрафа;
  • порядок разрешения споров, условия расторжения договора купли-продажи, применимое право, определение и порядок действий при обстоятельствах форс-мажора, язык, количество экземпляров, условия внесения изменений и дополнений в договор купли-продажи, вступления его в силу;
  • приложения в виде гарантий сторон.
  1. Проведение расчетов и оформление государственного ордера на право собственности

Срок оплаты выкупных платежей по государственным объектам недвижимости устанавливается продавцом, но не может превышать трех лет со дня вступления в силу договора купли-продажи, если иное не установлено решениями Президента Республики Узбекистан или Кабинета Министров Республики Узбекистан либо Государственной тендерной комиссией. Срок выполнения инвестиционных обязательств не должен превышать пяти лет, кроме случаев реализации государственных объектов недвижимости по отдельным решениям Президента Республики Узбекистан или Кабинета Министров Республики Узбекистан либо Государственной тендерной комиссии. Покупатель вправе оплатить выкупной платеж за реализованный государственный объект недвижимости досрочно.

По государственному объекту недвижимости, реализованному без инвестиционных и (или) социальных обязательств, продавец в течение 5 рабочих дней со дня поступления выкупных платежей в полном объеме:

  • уведомляет балансодержателя о реализации государственного объекта недвижимости;
  • выдает покупателю государственный ордер на право собственности.

По государственному объекту недвижимости, реализованному с принятием покупателем инвестиционных и (или) социальных обязательств, продавец в течение пяти рабочих дней со дня поступления в полном объеме выкупных платежей и пени (в случае возникновения) на срок до выполнения покупателем всех обязательств по договору купли-продажи выдает государственный ордер на право собственности с отметкой «без права распоряжения», действующей до полного выполнения инвестиционных и (или) социальных обязательств.

Важно отметить, что право собственности подлежит государственной регистрации на основании выданного ордера.

6. Приватизация Земли

Важно отметить, что с недавнего времени земельные участки могут быть приватизированы юридическими и физическими лицами РУз резидентами (далее – «Субъекты»). Иностранные граждане и юридические лица-нерезиденты, а также апатриды не могут приватизировать земельные участки, если иное не установлено Земельным к дексом РУз.

Следующие земельные участки могут быть приватизированы:

  • земельные участки, на которых расположены принадлежащие юридическим лицам на праве собственности или приватизируемые ими здания и сооружения, объекты производственной инфраструктуры, а также прилегающие к ним земельные участки в размерах, необходимых для осуществления производственной деятельности;
  • земельные участки, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома;
  • свободные земельные участки[2];
  • земельные участки, предоставленные Фонду развития урбанизации при Министерстве экономики и промышленности Республики Узбекистан (далее – «Фонд развития урбанизации»).

Не подлежат приватизации следующие земельные участки:

  • расположенные на территориях, не имеющих утвержденных и опубликованных схем планировки;
  • на которых расположены месторождения полезных ископаемых, стратегические объекты государственной собственности, не подлежащие приватизации, перечень которых определяется в соответствии с законодательством;
  • входящие в состав земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также земли лесного и водного фондов, общего пользования городов и поселков (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары);
  • зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению;
  • предоставленные участникам свободных экономических и малых промышленных зон.

Приватизация земельного участка возможна посредством:

  • выкупа Субъектами земельных участков, находящихся на правах постоянного пользования (владения) либо пожизненного наследуемого владения;
  • продажи земельных участков через электронный онлайн-аукцион.

6.1. Порядок приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости

  1. Подача Заявления в центр государственных услуг (далее – «ЦГУ») или посредством Единого портала интерактивных государственных услуг (далее – «ЕПИГУ») по месту расположения земельного участка

Заявление подается Субъектами и является основанием для рассмотрения вопроса о приватизации земельного участка Комиссией по рассмотрению вопросов предоставления (реализации) земельных участков (далее – «Комиссия»). Важно учесть, что приватизация земельного участка осуществляется в пределах площади и границ земельного участка, которые указаны либо в Свидетельстве о регистрации права на земельный участок, либо в выписке о государственной регистрации прав на земельные участки.

  1. Получение Заключения Комиссии

В течение 10 рабочих дней со дня получения заявления Комиссия рассматривает его и составляет свое положительное или отрицательное заключение. Заключение Комиссии является основанием для принятия соответствующего решения хокимом района (города).

  1. Оплата земельного участка

При получении положительного Заключения Комиссии о приватизации земельного участка Субъекты в течение 10 рабочих дней должны оплатить земельный участок. В свою очередь, размер платы за приватизируемый земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, определяется Кабинетом Министров РУз в кратных размерах ставки земельного налога с юридических лиц и физических лиц, установленной для соответствующих земель на день приватизации. Важно учесть, что в отношении отдельных категорий земельных участков, Субъектов, в том числе освобожденных от уплаты земельного налога, Кабинет Министров имеет право применить дифференцированные коэффициенты.

  1. Принятие Решения хокимом о приватизации или об отказе в приватизации

В случае положительного Заключения Решение о приватизации принимается в течение 3 рабочих дней после оплаты земельного участка Субъектами. Решение о приватизации земельных участков не подлежит пересмотру во внесудебном порядке. Решение об отказе в приватизации земельных участков принимается в день составления отрицательного заключения Комиссии и может быть обжаловано в административный суд.

6.2. Порядок приватизации свободных земельных участков и земельных участков, предоставленных Фонду развития урбанизации

Свободные земельные участки определяются хокимиятами в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и территорий. Свободные земельные участки продаются в собственность Субъектов через электронный онлайн-аукцион по согласованию с Агентством урбанизации при Министерстве экономики и промышленности Республики Узбекистан.

  1. Подача заявки на участие в аукционе

Заявка на участие в электронном онлайн-аукционе по приватизации свободных земельных участков и земельных участков, предоставленных Фонду развития урбанизации подается:

юридическим лицом — для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности;

физическим лицом — для индивидуального жилищного строительства и обслуживания жилого дома, а также для осуществления предпринимательской и градостроительной деятельности.

  1. Плата за земельные участки

Стоимость приватизируемого свободного земельного участка определяется по результатам проведенного электронного онлайн-аукциона. Стартовая цена земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости на момент выставления их на электронный онлайн-аукцион. Размер задатка и цена шага устанавливаются в процентах от стартовой цены и в денежном выражении. Плата за услуги по организации электронного онлайн-аукциона взимается согласно договору, заключаемому между организатором торгов и инициатором электронного онлайн-аукциона.

Приватизированные земельные участки являются частной собственностью и объектами гражданского оборота. Право частной собственности возникает с момента государственной регистрации права. Изъятие земельного участка возможно только посредством порядка национализации, реквизиции о конфискации, где первых два порядка подразумевают возмездное изъятие земли.

7.  Приватизация и иностранные инвестиции

С целью сокращения участия государства в бизнесе в Узбекистане было принято постановление Кабинета Министров от 29.03.2021 года №166 «Об утверждении стратегии 2021-2025 г. по управлению и реформировании предприятий с государственным участием». По данному постановлению, планируется сократить количество государственных предприятий на 75%, внедрить современные методы управления в предприятиях с привлечением зарубежных специалистов, в том числе ведущих специалистов Европейского банка реконструкции и развития. Более того, предусмотрено увеличение количества независимых членов наблюдательного совета в госпредприятиях. С 1 июля 2021 года на всех предприятиях с государственным участием создается комитет по аудиту при наблюдательном совете, службе внутреннего аудита при наблюдательном совете. Также предусмотрено размещение акций не менее 20 госпредприятий на публичные торги.

Хотелось бы также отметить, что 04.05.2021 года принято постановление Кабинета Министров № 266 «О дополнительных мерах по эффективному использованию активов предприятий с участием государства». Данное постановление содержит списки непрофильного и неиспользуемого государственного имущества, которое, во-первых, выставят на публичные торги. Во-вторых, безвозмездно передадут органам государственного управления и местным исполнительным органам на праве оперативного управления по балансовой стоимости в государственное имущество для дальнейшего эффективного использования. В-третьих, постановление предусматривает список организаций, доли в уставном капитале которых передаются органам государственной власти, местным исполнительным органам и хозяйственным обществам по балансовой стоимости.

[1] Национальные стандарты бухгалтерского учета РУз

[2] В соответствии с Законом «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения» от 13.08.2019 г. свободный земельный участок — земельный участок, на котором не расположены здания и сооружения, не обремененный какими-либо обязательствами или запретами и находящийся в публичной собственности.