Ноябрь 10, 2021
Что нужно знать при заключении договора аренды нежилого помещения
3. Обязательные условия Договора
5.2. По требованию одной из сторон через суд
5.3. Односторонний отказ от Договора
6. Как сделать Договор ориентированным на ту или иную сторону Договора
6.1. Как сделать Договор ориентированным на арендодателя
6.2. Как сделать Договор ориентированным на арендатора
1. Гражданский Кодекс РУз;
2. Закон РУз от 19.11.1991 № 427-XII «Об аренде»;
3. Приложение № 1 к Постановлению Кабинета Министров РУз от 29.12.2018 г. № 1060 «Положение о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости»;
4. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда РУз от 01.12.2011 № 234 «О некоторых вопросах применения экономическими судами норм гражданского законодательства об имущественном найме (аренде)».
Данная статья посвящена рассмотрению основных аспектов при заключении договора аренды нежилого помещения (далее – «Договор«).
Важно учесть, что Договор должен всегда заключаться в письменной форме, иначе он будет недействительным. Договор, заключенный на срок более года подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. При этом стороны должны учесть судебную практику при оценке необходимости государственной регистрации Договора, а именно, согласно п. 17 Пленума Высшего Хозяйственного суда РУз № 234 от 01.12.2011 г. срок действия Договора, <определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, … признается равным году>. Иными словами, если, например, стороны заключили Договор сроком с 1-го июня 2020 г. по 30 мая 2021 г., то такой Договор подлежит государственной регистрации, так как будет признан судом равным году, несмотря на то, что по факту срок составляет 11 месяцев.
Стоит отметить, что ответственность по регистрации Договора лежит на собственнике нежилого помещения. Договор должен быть зарегистрирован в течение месяца со дня подписания Договора (п. 11 Приложения № 1 к ПКМ РУз от 29.12.2018 г. № 1060). Кроме того, все изменения и дополнения к договору, подлежащему регистрации, в соответствии со статьей 384 также подлежат регистрации.
Помимо этого, важно отметить, что Договор, заключенный между физическими лицами, подлежит обязательной постановке на учет в налоговом органе. Кроме того, такая ответственность с 1 января 2022 г. возлагается и на юридические лица (п.3 ПКМ РУз от 22.09.2021 г. № 595).
3. Обязательные условия Договора
При заключении Договора стороны должны достичь согласия по следующим условиям:
- Состав и стоимость имущества, передаваемого в аренду, порядок его передачи;
- Сроки аренды;
- Условия и размер арендной платы, сроки ее внесения;
- Состояние имущества, в котором арендодатель должен предоставить его арендатору;
- Условия использования имущества арендатором;
- Состояние и порядок возврата имущества арендодателю после прекращения договора;
- Обязанности сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества;
- Условия дальнейшей принадлежности имущества после полной его амортизации;
- Условия, порядок и сроки выкупа арендованного имущества, если оно передается с последующим выкупом;
- Условия, порядок и возможность сдачи арендованного имущества в субаренду;
- Объем информации и сроки ее представления арендодателю;
- Ответственность сторон.
Важно учесть, что обязанность Арендатора по внесению платежей за пользование имуществом возникает лишь с момента передачи ему арендованного имущества. Если Арендодатель не передаст объект аренды Арендатору в момент заключения договора или иной установленный договором срок, он не вправе требовать от него внесения платы за пользование имуществом за соответствующий период.
Кроме того, следует учесть, что в случае пользования имуществом по истечении срока аренды Арендатор будет обязан оплатить арендную плату за весь период пользования.
В соответствии с ГК РУз существует 3 способа расторжения договора: 1) по соглашению сторон; 2) по требованию одной из сторон по решению суда; 3) путем одностороннего отказа от исполнения договора.
Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. При этом можно не указывать данное условие в Договоре, так как это право закреплено в законе.
5.2. По требованию одной из сторон через суд
По требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут в следующих случаях:
По требованию арендодателя Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, несмотря на письменное предупреждение арендодателя;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату за пользование имуществом;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
По требованию арендатора Договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении Договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора;
- арендатор не производит в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки лежащего на его обязанности капитального ремонта имущества;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для пользования.
При этом можно не указывать данное условие в Договоре, так как это право закреплено в законе. Важно отметить, что в Договоре могут быть указаны и другие основания досрочного расторжения.
5.3. Односторонний отказ от Договора
Этот способ расторжения Договора предполагает расторжение по воле одной из сторон без судебного вмешательства. Важно отметить, что одна из сторон наделяется таким правом, только в случае если оно предусмотрено в договоре.
6. Как сделать Договор ориентированным на ту или иную сторону Договора
Один из способов сделать Договор более предпочтительным для той или иной стороны Договора – это изменить (исключить) в Договоре диспозитивные нормы законодательства, которые непредпочтительны для стороны. Следует иметь в виду, что многие диспозитивные нормы диспозитивны поскольку постольку не указано иного в законе или в законодательстве и в договоре. Таким образом, следует оговорить, что в некоторых случаях нормы невозможно исключить даже, прописав иное в договоре. Далее мы приводим некоторые примеры такого изменения (исключения).
6.1. Как сделать Договор ориентированным на арендодателя
- Согласно статье 547 ГК РУз Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в наем имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Таким образом, в случае, если Арендодатель не желает производить капитальный ремонт за свой счет, в договоре следует возложить данную обязанность на Арендатора.
- Согласно статье 553 ГК РУз если иное не предусмотрено законом или договором, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет по истечении срока договора при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора имущественного найма на новый срок. А также согласно статье 14 Закона «Об аренде», если после истечения срока договора арендатор продолжает фактически пользоваться арендованным имуществом и арендодатель до истечения срока договора не имел возражений на этот счет, то договор считается возобновленным на тот же срок, если договором не предусмотрено иное. Таким образом, Арендодатель, не желающий продления договора аренды с Арендатором, должен определенно вписать положение, исключающее преимущественное право арендатора на заключение договора и автоматическое возобновление договора.
- Согласно статье 15 Закона «Об аренде», в случае смерти Арендатора один из его наследников имеет право требовать признания себя Арендатором на основании и условиях действовавшего договора аренды. Однако Арендодатель вправе отказаться от признания наследника арендатором, если условием заключения действовавшего договора аренды являлись личные качества умершего арендатора. Таким образом, если Арендодатель заключил договор под условием личных качеств Арендатора и не желает, чтобы в случае смерти Арендатора, его наследник имел право в соответствии со статьей 15, Арендодателю следуют указать в договоре, что одним из условий заключения договора явились личные качества Арендатора.
6.2. Как сделать Договор ориентированным на арендатора
- Согласно статье 548 ГК РУз Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором. Если Арендатор не желает нести обязанность, предписанную статьёй 548, то следует прописать об этом в договоре аренды.
- Анализируя законодательство по аренде, можно прийти к выводу, что большинство диспозитивных норм играет в пользу Арендатора. Например, статья 8 закона «Об аренде», дающая право Арендатору сдавать имущество в субаренду, статья 11, наделяющая Арендатора правом потребовать возмещения всех произведенных расходов с целью улучшения имущества с разрешения Арендодателя, или статьи 14, 15 Закона «Об аренде» и статья 553 ГК РУз, обсужденные в предыдущем разделе.