Ноябрь 23, 2020

Правила подготовки кадастрового дела на недвижимость

1. Оформление кадастрового дела

2. Составляющие кадастрового дела

2.1. Обложка кадастрового дела

2.2. Документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

2.3. Кадастровые данные земельного участка

2.4. Кадастровые данные зданий и сооружений

2.5. Кадастровые данные многолетних насаждений

3. Внесение изменений в кадастровое дело

4. Особые положения 

Используемое законодательство:

1. Указ Президента РУз от 27.07.18 № УП-5490 «О мерах по дальнейшему совершенствованию системы защиты прав и законных интересов субъектов предпринимательства»;

2. Указ Президента РУз от 07.09.2020 № УП-6061 «О мерах по кардинальному совершенствованию системы ведения учета земли и государственных кадастров»;

3. Приложение к Постановлению Госкомземгеодезкадастра от 22.10.2015 N 33, зарегистрированному МЮ 03.11.2015 г. N 2725 «Правила подготовки кадастрового дела на объекты недвижимого имущества»;

4. Приложение №1 к Постановлению КМ РУз от 29.12.18 №1060 «Положение о порядке государственной регистрации прав на объекты недвижимости».

Кадастровое дело – сборник документов, индивидуализирующих объект недвижимого имущества. А именно, оно подготавливается в целях определения вида, характеристик, объема, стоимости и других показателей недвижимого имущества (пункт 2 Правил подготовки кадастрового дела на объекты недвижимого имущества, зарегистрированных по МЮ от 03.11.15 №2725). Как известно, все сделки с недвижимым имуществом требуют индивидуализации недвижимости, что свидетельствует о большой значимости правильно составленного кадастрового дела. Эта статья посвящена детальному обзору того, что собой представляет кадастровое дело, из каких документов оно состоит, на какие объекты его оформление является обязательным и порядок изменения и оформления кадастрового дела.

1. Оформление кадастрового дела

Кадастровое дело составляется путем обобщения материалов и сведений о местоположении, правовом статусе, размере, качественных характеристиках и стоимости объекта недвижимости. Кроме того, в кадастровое дело включается информация о текущих изменениях в состоянии недвижимости, а также в документах, подтверждающих права на недвижимое имущество, которые также являются неотъемлемой частью кадастрового дела (пункт 3 Правил подготовки кадастрового дела на объекты недвижимого имущества, зарегистрированных по МЮ от 03.11.15 №2725).

Чтобы подготовить кадастровое дело следует обратиться в филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости по месту расположения недвижимости (далее – «Филиал кадастра»)[1]. Физическое или юридическое лицо должно подать заявление на оформление кадастрового дела, к которому прилагаются следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие права на земельные участки, здания, сооружения и многолетние насаждения;

На данный момент документами, подтверждающими права на недвижимое имущество, являются а) выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество (Приложение №1 к ПКМ РУз от 29.12.18 №1060); б) свидетельство о регистрации прав на недвижимое имущество, но только оформленное до 1 октября 2018 года. Указом Президента от 27.07.18 № УП-5490 оформление свидетельств о регистрации прав на недвижимое имущество с 1 октября 2018 года было отменено. Вместе с тем был внедрен порядок выдачи выписок из государственного реестра прав на недвижимое имущество, которые являются документами, подтверждающими права на недвижимое имущество. Однако все свидетельства, оформленные до этого изменения, являются также действительными.

  1. Решение суда – при переходе прав на здания, сооружения и многолетние насаждения по решению суда;
  2. иные документы, находящиеся в распоряжении юридических и физических лиц, подтверждающие права на недвижимое имущество.

Заявление можно подать как в явочном порядке, так и через телекоммуникационные каналы.

В день поступления заявления в Филиал кадастра между ним и физическим или юридическим лицом, подавшим заявление, заключается договор на подготовку кадастрового дела.

Стоимость государственных услуг по оформлению кадастрового дела приведена в следующей таблице (согласно Приложению к ПКМ РУз от 10.07.14 №186).

В зависимости от сложности кадастрового объекта подготовка кадастрового дела осуществляется в следующие сроки:

  • по жилой части объектов недвижимого имущества:
  • квартира в многоквартирном доме — до 7 дней;
  • индивидуальное жилье — до 10 дней;
  • по нежилой части объектов недвижимого имущества:
  • недвижимое имущество с общей площадью до 100 кв. м — до 10 дней;
  • недвижимое имущество с общей площадью от 100 до 1000 кв. м — до 15 дней;
  • недвижимое имущество с общей площадью от 1000 до 5000 кв. м — до 20 дней;
  • недвижимое имущество с общей площадью от 5000 до 15000 кв. м — до 25 дней;
  • недвижимое имущество с общей площадью от 15000 до 50000 кв. м — до 30 дней;
  • недвижимое имущество с общей площадью свыше 50000 кв. м — до 45 дней.

В целом, кадастровое дело состоит из таких частей как а) кадастровые данные земельного участка; б) кадастровые данные зданий и сооружений; в) кадастровые данные многолетних насаждений. Однако по заявлению лиц оно может быть подготовлено по отдельности, если объекты недвижимости и права на них возникли в различное время.

Оно подготавливается в двух экземплярах, один экземпляр для правообладателя, а второй сохраняется в архив Филиала кадастра. Подготовленное кадастровое дело проверяется главным инженером Филиала кадастра и специалистом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в течение одного дня.

2. Составляющие кадастрового дела

2.1. Обложка кадастрового дела

Подготавливается по типовой форме согласно Приложение 9 к Правилам от 03.11.15 №725. На обложке указывается наименование владельца права на объект недвижимости и его функциональное использование. Также подготавливается титульный лист и содержание кадастрового дела. Титульный лист подписывается руководителем, главным инженером и исполнителем Филиала кадастра. Далее следует пояснительная записка, подготовленная исполнителем, в которой отражаются документы, подтверждающие права на недвижимость (выписка или свидетельство из государственного реестра прав на объекты недвижимости).

2.2. Документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

После государственной регистрации прав на недвижимость в кадастровое дело вносятся сведения о государственной регистрации права на недвижимость согласно типовой форме, приведенной в Приложении 11 к Правилам от 03.11.15 №725.

Права на объекты недвижимости, возникновение, переход, ограничение и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации, права вступают в силу после государственной регистрации. Описание порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество доступно здесь.

2.3. Кадастровые данные земельного участка

При подготовке кадастровых данных земельного участка выполняются работы по изучению топографических данных земельного участка, документов, ограничивающих права на них и наличие сервитутов. Проводится инвентаризация земельного участка, а также сверяются данные о границах и площади земельного участка. Подготавливаются следующие документы:

  1. Акт определения и согласования границ земельного участка (далее – «Акт»)

Должен составляться по типовой форме, приведенной в Приложение 1 к Правилам от 03.11.15 №725. Должен содержать следующие данные:

  • наименование, дата и номер документа, подтверждающего право на земельный участок;
  • адрес расположения земельного участка;
  • описание границ земельного участка;
  • общая площадь земельного участка — по документам и фактическая;
  • функциональное использование земельного участка, указанное в документах о предоставлении земельного участка, и фактический вид использования;
  • баллы бонитета и нормативная стоимость земель, используемых в сельском хозяйстве;
  • другие необходимые данные о земельном участке.

Акт подписывается составителем и руководителем или доверенным представитель (в случае юр. лица); физическим лицом или его представителем (в случае физ. лица). Также Акт согласовывается с владельцами права на смежные участки.

  1. Кадастровый план земельного участка

Составляется электронно-цифровой кадастровый план земельного участка. Он должен содержать следующие сведения:

  • здания и сооружения, а также другие географические объекты;
  • охраняемые зоны земельного участка, установленные органами государственной власти, и границы самовольно занятых земель (при наличии);
  • смежные земельные участки и наименования владельцев права на них.

Кадастровый план распечатывается и подписывается исполнителем, составившим план, владельцем прав на земельный участок и согласовывается с владельцами права на смежные земельные участки, а также прилагается к Акту определения и согласования границ земельного участка в качестве его неотъемлемой части.

  1. Кадастровый паспорт земельного участка

Подготавливается согласно типовой форме приведенной в Приложение 2 к Правилам от 03.11.15 №725. В нем отражаются следующие сведения:

  • владелец права на земельный участок: полное фирменное наименование юридического лица или фамилия, имя, отчество физического лица;
  • функциональное использование земельного участка согласно документу и фактическое использование;
  • адрес расположения земельного;
  • кадастровый номер земельного участка;
  • вид права на земельный участок;
  • срок пользования земельным участком;
  • общая площадь земельного участка — по документу о предоставлении земельного участка и фактически используемая;
  • наименование, дата и номер документа, подтверждающего право на земельный участок;
  • сведения об ограничении права на земельный участок, сервитутах и других условиях — виды, содержание, основания и срок действия;
  • сведения об охраняемых зонах — вид объекта с установленной охраняемой зоной и площадь охраняемой зоны;
  • сведения о многолетних насаждениях на земельном участке: виды и количество;
  • сведения о государственной регистрации права на земельный участок — реестровый номер и дата внесения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними, номер и дата выдачи свидетельства о государственной регистрации (при наличии);
  • сведения об оценке земельного участка — нормативная стоимость сельскохозяйственных земель, год оценки;
  • другие сведения, относящиеся к специальным сооружениям.

2.4. Кадастровые данные зданий и сооружений

Подготавливаются следующие документы:

  1. Кадастровый паспорт зданий и сооружений

Подготавливается согласно типовой форме, приведенной в Приложение №8 к Правилам от 03.11.15 №725. Должен содержать следующие сведения:

  • полное фирменное наименование юридического лица или фамилия, имя, отчество физического лица;
  • типы зданий и сооружений;
  • наименование, дата и номер документа, удостоверяющего право на здания и сооружения;
  • наименование, дата и номер документа, ограничивающего или отменяющего права на здания и сооружения, срок ограничения;
  • при наличии специального порядка пользования зданиями и сооружениями — наименование, дата и номер документа, являющего основанием для его установления, краткое описание специального порядка и срок действия;
  • сведения о стоимости зданий и сооружений;
  • строительные сведения;
  • сведения о площади и объеме зданий и сооружений;
  • сведения об обеспечении инженерными телекоммуникациями;
  • сведения об использовании;
  • сведения о специальных сооружениях.

Кроме того, по зданиям и сооружениям определяется их инвентарная стоимость, составляются архитектурно-строительные чертежи, описание подземных сооружений.

При отчуждении зданий и сооружений, строительство которых не завершено в кадастровое дело вносятся следующие данные:

  • наименование правообладателя;
  • наличие документов о предоставлении земельного участка, сведения о государственной регистрации права на земельный участок;
  • план земельного участка с нанесенными строениями и сооружениями;
  • наименование объекта и год начала его строительства;
  • наличие проектно-сметной документации и разрешения органов по архитектуре и строительству на выполнение строительно-монтажных работ;
  • перечень законченных строительством, но не принятых в эксплуатацию государственной комиссией объектов;
  • состояние недостроенных зданий и сооружений;
  • стоимость незаконченного строительством объекта, при необходимости оцененная оценочными организациями.

2.5. Кадастровые данные многолетних насаждений

Под многолетними насаждениями стоит понимать сады, виноградники, тутовники и другие лесные насаждения. Кадастровые данные многолетних насаждений указываются совместно с кадастровыми данными земельного участка. Если нужно, то составляется план земель, на которых находятся многолетние насаждения (Правила подготовки кадастрового дела на объекты недвижимого имущества, зарегистрированные МЮ от 03.11.15 №2725).

3. Внесение изменений в кадастровое дело

Изменения в кадастровое дело вносится по заявлению владельцев права или их представителей. Также к такому заявлению прилагаются документы, на основании которых вносятся изменения (пункт 43 Правил подготовки кадастрового дела на объекты недвижимого имущества, зарегистрированные МЮ от 03.11.15 №2725). Изменения в кадастровое дело вносятся в случае:

  • При реконструкции с изменением конструктивных элементов, количества помещений зданий и сооружений;
  • При отчуждении части земельного участка (приготавливается новый Акт и план земельного участка с обозначенным отчуждаемым участком).

При изменении вида права или владельца права, кадастровое дело переоформляется соответственно. Стоит отметить, что без изменения конструктивных элементов, количества помещений зданий и сооружений повторная техническая инвентаризация объекта недвижимого имущества запрещается в случае изменения права и/или владельца права. Изменения вносятся в 2 экземпляра кадастрового дела. При утере или порче кадастрового дела подготавливается копия кадастрового дела со второго экземпляра, хранящегося в Филиале кадастра. При этом на каждый лист копии руководителем Филиала кадастра вносится запись «копия верна» и подписывается им. Копия кадастрового дела подготавливается в течении 2 (двух) рабочих дней со дня поступления заявления.

4. Особые положения

Кадастровые дела земельных участков, которые находятся в резерве, а также земельные участки, выделяемые на сельскохозяйственных землях, подготавливаются по обращениям районных отделов сельского хозяйства. А на земельные участки, выделяемые на землях несельскохозяйственного назначения, подготавливаются по обращениям районных отделов строительства на основе заказов хокимиятов районов (городов). Расходы по подготовке кадастрового дела покрываются владельцами соответствующих земельных участков при государственной регистрации права на земельный участок (абзац 1 пункта 5 УП РУз от 07.09.2020 № 6061).

[1] Указом Президента от 07.09.2020 № УП-6061 Государственный комитет РУз по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру был преобразован в Агентство по кадастру при Государственном налоговом комитете РУз.